PROPERTY BUBBLE DI MALAYSIA: BILA AKAN MELETUS?

PROPERTY BUBBLE DI MALAYSIA:
BILA AKAN MELETUS?

DR MUZAHET MASRURI

Malaysia berhadapan dengan ‘property market bubble’. Laporan Bank Negara menyebut, bagi suku pertama tahun 2017, sejumlah 130,690 unit kediaman tidak terjual. Kira-kira 83% adalah dalam kategori harga RM250,000 ke atas.

Bagi hartanah komersial, Bank Negara melaporkan kadar kekosongan di Lembah Klang sahaja telah meningkat kepada 23.6% bagi suku pertama 2017 berbanding 20.9% dua tahun lalu. Ia diramal mencecah 32.8% pada 2021 - lebih tinggi daripada ketika krisis Kewangan Asia pada 1997.

Harga rumah di Putrajaya melambung di luar kemampuan pembeli

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) melaporkan, bagi suku pertama 2017, rumah kediaman yang tidak terjual bernilai RM10.08 bilion. Nilai tersebut tidak termasuk ‘serviced apartments’ yang diklasifikasikan sebagai hartanah komersial.

Bagaimanapun Berita TV1, pada 4 Disember 2017 melaporkan nilai hartanah semasa, termasuk rumah kediaman dan bangunan komersial yang tidak terjual berjumlah RM35.5 bilion.

Jumlah ini adalah besar. Sekiranya ia menjadi pinjaman tidak berbayar (NPL), bank-bank akan dibebani masalah mudah tunai (liquidity) dan berhadapan dengan krisis kewangan.

Berita TV1, 4 Disember 2017 melaporkan nilai hartanah tidak terjual berjumlah RM35.5 bilion

Mengapa Malaysia berhadapan ‘property market bubble’?

Ia berpunca apabila pasaran hartanah diramal mengalami ‘kerancakan’ (booming) setelah tamatnya krisis kewangan dunia 2008.  Ramalan ini menarik minat pelabur, terutamanya pemaju perumahan dan spekulator yang mencari keuntungan jangka pendek (quick profit).

Faktor ini dibantu oleh Kadar Pinjaman Asas (base lending rate, BLR) Bank Negara yang rendah (BLR telah ditukar kepada Kadar Asas berkuat kuasa 2 Januari 2015). Ini menyebabkan mereka membuat pinjaman untuk melabur dalam sektor hartanah, bukan semata-semata bertujuan untuk membeli rumah.

Bekalan hartanah telah melebihi permintaan tetapi pembinaan baru masih diteruskan 

Bagi tempoh 2007-2009, bekalan hartanah telah melebihi permintaan manakala harga rumah kediaman melambung tinggi, di luar kemampuan kebanyakan pembeli. Kesannya bilangan unit kediaman yang tidak terjual terus meningkat manakala rumah-rumah yang dilelong semakin banyak.

Lelong rumah kediaman sudah menjadi perkara biasa

Apa salahnya ‘property market bubble’?

Ia tidak salah selagi ‘bubble’ (gelembung) itu belum meletus. Tetapi apabila ia mula mengening dan meletus ia boleh memberi kesan buruk kepada sistem kewangan negara. Bank-bank akan dibebani dengan hutang tidak berbayar (NPL) yang tinggi, terutamanya di kalangan syarikat pemaju perumahan, spekulator yang mencari keuntungan jangka pendek dan pembeli rumah serta premis perniagaan. Kedudukan NPL yang tinggi boleh melumpuhkan sistem kewangan dan seterusnya negara akan terjebak dalam krisis ekonomi.

Pernahkah 'property bubble' berlaku di negara lain?

Pernah. Kelembapan ekonomi dunia yang bermula pada tahun 2008 dan kesannya masih dirasai sehingga sekarang adalah berpunca daripada keruntuhan pasaran hartanah di Amerika Syarikat.

Harga rumah kediaman di Amerika Syarikat pada tahun 1990an adalah stabil. Menjelang 2002 hingga 2006 harga rumah telah meningkat terlalu tinggi sehingga mencecah 87%. Kerancakan pasaran rumah kediaman mulai runtuh pada tahun 2007. Ia disebabkan jumlah pinjaman tidak berbayar (NPL) yang tinggi di kalangan pembeli rumah yang dikategorikan sebagai subprime lending, iaitu memberi pinjaman kepada peminjam yang mempunyai masalah untuk membayar balik pinjaman.

Lehman Brothers, bank pelaburan ke-4 terbesar di Amerika Syarikat diisytihar bankrap semasa Krisis Kewangan 2008

Kesannya, sistem kewangan di Amerika Syarikat runtuh yang melibatkan bukan sahaja bank dan institusi kewangan dalam negara malah bank-bank asing yang terlibat dalam memberi pinjaman. Pada tahun 2008, Lehman Brothers, sebuah bank pelaburan keempat terbesar di Amerika Syarikat dan American Home Mortgage telah diisytihar bankrap.

Oleh kerana Amerika Syarikat adalah kuasa ekonomi terbesar di dunia, dengan nilai Keluaran Negara Kasar (KNK) melebihi USD 18 trilion dan menyumbang 24.6% kepada ekonomi dunia, krisis kewangan dan ekonomi negara tersebut telah menular dan menjadi isu global.

Adakah keruntuhan hartanah sesebuah negara akan memberi kesan kepada ekonomi global?

Bergantung. Tetapi biasanya tidak. Contohnya di Jepun. 

Pada awal 1980-an Jepun mengalami pertumbuhan ekonomi yang sangat pesat yang mendorong kepada aktiviti spekulatif dalam pasaran saham dan sektor hartanah yang melambung tinggi ketika itu. 

Pada tahun 1987, Bank of Japan telah menurunkan kadar faedah bank kepada 2.5% bagi memperkukuhkan nilai matawang yen. Langkah ini semakin meningkatkan aktiviti spekulatif dalam sektor hartanah kerana spekulator mengambil kesempatan daripada kadar faedah yang rendah untuk meningkatkan pinjaman dan melabur dalam sektor hartanah dan pasaran saham.

Bagi mengekang aktiviti spekulatif yang berleluasa, pada Disember 1989, Bank of Japan telah meningkatkan kadar faedah pinjaman antara bank kepada 4.25%. Ini bermakna, bagi peminjam, kos pinjaman telah meningkat hampir dua kali ganda. Akibatnya, bank-bank dibebani dengan hutang tidak berbayar dan hampir meruntuhkan sistem perbankan di negara tersebut.

Kesan berikutnya ialah kelembapan pertumbuhan ekonomi di Jepun sehingga mencecah paras pertumbuhan negatif yang berterusan selama tempoh lebih sedekad. Kesejahteraan ekonomi Jepun yang merupakan ekonomi kedua terbesar di dunia selepas Amerika ketika itu bertukar menjadi padah.

Ekonomi Jepun dilanda krisis lebih sedekad sejak 1989 berikutan krisis kewangan dan keruntuhan pasaran hartanah

Penganalisis menggelar peristiwa ini sebagai Japan's Lost Decade. Badi (nasib malang) yang menimpa Jepun masih berterusan hingga ke hari ini di mana negara tersebut mengalami deflasi (penurunan harga barangan dan perkhidmatan yang mencecah inflasi negatif) yang merencatkan pertumbuhan ekonomi.

Kita mungkin masih ingat, Jepun telah kehilangan status kuasa ekonomi ke-2 terbesar dunia pada tahun 2010 apabila tempatnya diambil alih oleh negara China.

Pernahkah Malaysia mengalami ‘property market bubble’?

Saya masih ingat, semasa bertugas di Majlis Tindakan Ekonomi Negara (MTEN) pada 1998, Malaysia pernah mengalami 'property overhang' yang serius semasa Krisis Kewangan Asia 1997/98.

Tetapi langkah-langkah bijak yang laksanakan oleh kerajaan, melalui MTEN ketika itu telah dapat menyelamatkan negara daripada ‘double financial crisis’ yang berpunca daripada (i) serangan spekulator matawang ke atas ringgit Malaysia dan, (ii) ‘property overhang’ yang mendorong berlakunya pinjaman tidak berbayar (NPL) yang serius dalam sistem perbankan.

Implikasi dasar

Rumah adalah keperluan asas. Harga rumah yang terlalu mahal sekarang adalah di luar kemampuan sebahagian besar rakyat.

Kenaikan harga rumah kediaman yang melampau dikesan berpunca daripada (i) pemaju perumahan yang membuat keuntungan berlebihan, (ii) orang tengah (spekulator) yang memanipulasi harga rumah untuk mencari keuntungan secara mudah (quick profits), (iii) dan kadar asas pinjaman yang rendah mendorong mereka membuat pinjaman untuk melabur dalam sektor hartanah, bukan untuk membeli rumah.

Bekalan (penawaran) hartanah melebihi permintaan telah dikesan sejak 2007-2009, sudah hampir 10 tahun. Pembuat dasar dan agensi-agensi berwajib dalam sektor perumahan dan hartanah - Unit Perancang Ekonomi (EPU) dan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, perlu peka dan lebih tegas. Tidak boleh bertindak main tunggu dan lihat.

Penyelesaian masalah perumahan dan hartanah tidak terjual tidak boleh diserah bulat-bulat kepada kuasa pasaran - permintaan dan penawaran. Campur tangan kerajaan adalah perlu.

Kesimpulan

Pengalaman di negara-negara lain menunjukkan keruntuhan pasaran hartanah boleh melumpuhkan sistem kewangan dan mengheret negara ke kancah krisis ekonomi. Kita pastinya tidak mahu perkara ini berlaku di Malaysia.

Daripada perangkaan rasmi, Malaysia sedang menghadapi ‘property market bubble’. Nilai semasa hartanah yang tidak terjual berjumlah RM35.5 bilion.

Setakat mana seriusnya masalah ‘property market bubble’ di Malaysia sekarang ini? Apa langkah kerajaan untuk mengekang masalah itu daripada berterusan? Bila gelembung (bubble) itu akan mengening dan meletus? Kalau meletus, apakah kesannya kepada ekonomi negara? – sebagai rakyat marhean, kita hanya mampu menunggu.

Dr. Muzahet Masruri, Ph.D (Economics),  University of East Anglia, United Kingdom

|| BACA DALAM BAHASA INGGERIS ||